Άρθρο του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα*
Οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων δεν θα επηρεαστούν άμεσα από τα οικονομικά αποτελέσματα της πανδημίας του κορονοϊού ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό λόγω του μικρού αριθμού διαθέσιμων νεόδμητων διαμερισμάτων (όχι ανακαινισμένων) σε σχέση με τον συνολικό αριθμό ακινήτων που διατίθενται προς πώληση.
Μην ξεχνάμε ότι οι περισσότερες έρευνες που δημοσιεύονται για την πορεία της κτηματαγοράς τα τελευταία χρόνια αφορούν ακίνητα 5ετίας (τα διαθέσιμα νεόδμητα σήμερα είναι κατασκευής μετά το 2018, δηλαδή δύο ετών – δεν είχαμε οικοδομική δραστηριότητα νεόδμητων διαμερισμάτων πριν το 2018) με αποθήκη και parking 1ου ορόφου 90-110 τμ.
Με βάση τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά ακινήτου, τα επόμενα τρίμηνα δεν θα καταγραφούν αισθητές μειώσεις στις τιμές πώλησης των ακινήτων, διότι τα διαθέσιμα ακίνητα των άνωθεν χαρακτηριστικών είναι λιγοστά στην κτηματαγορά, οι κατασκευαστές σε μεγάλο ποσοστό δεν πιέζονται να ρίξουν τις τιμές διότι, είτε το οικόπεδο που έχει αναγερθεί η πολυκατοικία νεόδμητων διαμερισμάτων είναι ιδιόκτητο με αγορά που έχει πραγματοποιηθεί το 2012-2015, όταν οι τιμές των οικοπέδων είχαν μειωθεί σε υπέρτατο βαθμό – άρα φτηνό κόστος γης ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο, είτε έχουν προβεί σε πολύ καλή συμφωνία αντιπαροχής με τον οικοπεδούχο ή/και έχουν ήδη πουλήσει ικανοποιητικό αριθμό διαμερισμάτων (εντός του 2019 και αρχές του 2020), αποκτώντας την απαραίτητη ρευστότητα, ώστε πλέον να μην πιεστούν να πουλήσουν άμεσα τα εναπομείναντα νεόδμητα διαμερίσματα τους.
Επιπλέον, ένα μεγάλο μέρος των κατασκευαστών τα προηγούμενα δύο χρόνια και ιδιαίτερα από τα τέλη του 2018 με την ανάπτυξη της κτηματαγοράς, άρχισαν να πουλούν από τα σχέδια μεγάλο μέρος των υπό ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων, αποκτώντας με αυτόν τον τρόπο ρευστότητα και κεφάλαια για την ανέγερση όλης της πολυκατοικίας, χωρίς να απαιτείται δανεισμός αλλά ένα μικρό αρχικό ιδιωτικό κεφάλαιο.
Παράλληλα, πολλές αγγελίες νεόδμητων ακινήτων που διατίθενται προς πώληση αναφέρουν ότι η παράδοση θα γίνει τέλος 2021 ή/και εντός 20 μηνών, άρα ένα μεγάλο μέρος των διαθέσιμων νεόδμητων ακινήτων που σήμερα «διαφημίζονται» είτε δεν έχουν αποπερατωθεί ακόμη, είτε οι κατασκευαστές και μεσίτες πωλούν μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων τα υπό ανέγερση νεόδμητα διαμερίσματα, αναμένοντας-στοχεύοντας να πουλήσουν 2-3 διαμερίσματα από τα σχέδια για να ξεκινήσουν την ανέγερση. Άρα, δεν έχουν τοποθετηθεί μεγάλα ιδία κεφάλαια ώστε να πιέζονται οι κατασκευαστές για να την άμεση πώληση, με αποτέλεσμα οι ζητούμενες τιμές πώλησης να μην καταγράψουν αισθητές μειώσεις.
Η μόνη περίπτωση να καταγραφούν αισθητές μειώσεις σε νεόδμητα διαμερίσματα στο άμεσο μέλλον (θεωρούμε ότι θα αποτελούν ελάχιστες περιπτώσεις που δεν θα μπορούν να επηρεάσουν το σύνολο της κτηματαγοράς) είναι αν ο κατασκευαστής έχει προβεί σε ανέγερση της οικοδομής σε ποσοστό άνω του 50%-60% με ιδία κεφάλαια, δεν έχει πουλήσει τον επιθυμητό αριθμό διαμερισμάτων που θα του εξασφάλιζαν την ρευστότητα που απαιτείται για την αποπεράτωση και πιέζεται από τους αγοραστές που έχουν προβεί σε προκαταβολές αγοράς, καθώς και αν έχει προβεί σε δανεισμό για την ανέγερση της οικοδομής και δεν έχει τις πωλήσεις αυτές που θα του εξασφάλιζαν την απαιτούμενη ρευστότητα και την απομείωση του δανεισμού.
Σύμμαχος των νεόδμητων ακινήτων η αναστολή του ΦΠΑ 24 %
Θεωρούμε ότι θα συνεχίσουμε να καταγράφουμε αύξηση των νεών ιδιωτικών οικοδομικών αδειών (δεν γνωρίζουμε όμως αν αυτές οι άδειες θα ανταποκρίνονται σε ανέγερση διαμερισμάτων ή θα παραμένουν απλώς ως άδειες), διότι η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%.
Βέβαια, η αναστολή αυτή δεν αφορά μόνο τα νεόδμητα ακίνητα αλλά και παλαιότερα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2006 (όταν δηλαδή πρωτοεφαρμόστηκε ο εν λόγω φόρος), αρχής γενομένης από την 1η Ιανουαρίου του 2020 – ήταν δεδομένο ότι θα αποτελούσε μια σημαντική «ανάσα» στους κατασκευαστές, καθώς μπορούν πλέον να πουλήσουν ευκολότερα το εν λόγω απόθεμα και σε υποψήφιους αγοραστές που δεν έχουν απαλλαγή πρώτης κατοικίας (για την οποία δεν υφίσταται ΦΠΑ).
Η αναστολή του ΦΠΑ βελτιώνει σημαντικά και τους ισολογισμούς των τραπεζών, καθώς αυξάνεται η αξία των ενυπόθηκων δανείων στα βιβλία τους.
*Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
www.ert.gr
