Χαρτογράφηση των νεόδμητων διαμερισμάτων στο νομό Αττικής

του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

Μικρή καταγράφεται η διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών στο Νομό Αττικής σε σχέση με το σύνολο των προς πώληση ακινήτων. Βάσει των υπολογισμών μας, θεωρούμε ότι ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110τμ) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του Ν. Αττικής. Η μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών κρατά τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα και θεωρούμε ότι δεν θα επηρεαστούν άμεσα από τα οικονομικά αποτελέσματα λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού ― ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό.

Μπορεί οι αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά μην ξεχνάμε ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει καταχωρηθεί 2-3-4 ή/και περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα, ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος.

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν.Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κλπ.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Νότια Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στη Γλυφάδα με ποσοστό 19,97%, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07%, η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5% , το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων.

Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6%, το Χαλάνδρι με 6,19%, ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, ο Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

Στην τρίτη θέση βρίσκονται τα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στη Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32%  και το Ίλιον με 5,53% το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Κεντρικών & Δυτικών Προαστίων.

Γιατί καταγράφονται αποκλίσεις ακόμη και 1.000€/τμ μεταξύ κατώτατης και ανώτατης ζητούμενης τιμής πώλησης;

Οι περισσότεροι κατασκευαστές, ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής, προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια, μέσω φωτορεαλιστικών απεικονίσεων, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.

Ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης είναι διότι είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018 – αρχές του 2019, ή έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση.

Παράλληλα, μην ξεχνάμε πως όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή/και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ― ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

Ενώ, σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα, χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking.

του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates 

 

Που υπάρχουν τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα

Ν.Αττικής  Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων 
Κεντρικά & Νότια Προάστια 22,2%
Βόρεια & Ανατολικά Προάστια 13,7%
Κεντρικά & Δυτικά Προάστια 4,94%
Κέντρο Αθήνας 2,58%
Υπόλοιπο Αττικής 1,6%
Πειραιάς 3,88%
Υπόλοιπο Πειραιά 4,18%

 

Κεντρικά & Νότια Προάστια Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων
Γλυφάδα 19,97%
Π. Φάληρο 14,1%
Άλιμος 13,7%
Ηλιούπολη 7,84%
Ν. Σμύρνη 6,62%
Βούλα 5,19%
Άγιος Δημήτριος 3,5%
Ελληνικό 3,2%

 

Βόρεια & Ανατολικά Προάστια Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων 
Ηράκλειο 21,2%
Βριλήσσια 17,9%
Μαρούσι 6,6%
Χαλάνδρι 6,19%
Γέρακας 5,95%
Αγία Παρασκευή 4,49%
Χολαργός 2,91%
Κηφισιά 2,79%

 

Κεντρικά & Δυτικά Προάστια Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων
Πετρούπολη 26%
Γαλάτσι 12,6%
Περιστέρι 7,5%
Άγιοι Ανάργυροι 6,32%
Ίλιον 5,53%

Οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων στο Ν.Αττικής

ΒΟΡΕΙΑ & ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΚΑΤΩΤΑΤΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΑΝΩΤΑΤΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ 2.250 2.826
ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ 2.621 3.103
ΜΕΛΙΣΣΙΑ 2.477 3.191
ΓΕΡΑΚΑΣ 2.143 2.660
ΜΑΡΟΥΣΙ 2.935 3.299
ΠΑΠΑΓΟΥ 2.895 3.120
ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ 2.625 3.563
ΔΡΟΣΙΑ 2.522 2.589
ΧΟΛΑΡΓΟΣ 2.644 3.261
ΧΑΛΑΝΔΡΙ 2.632 3.250
ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ 2.522 3.167
ΝΕΑ ΚΗΦΙΣΙΑ 3.846 4.111
ΗΡΑΚΛΕΙΟ 2.300 2.718
ΓΛΥΚΑ ΝΕΡΑ 2.381 2.718
ΠΕΥΚΗ 2.705 2.976

 

ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ 2.105 2.182
ΚΗΠΟΥΠΟΛΗ 2.100 2.338
ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ 2.100 2.500
ΙΛΙΟΝ 1.918 2.188
ΓΑΛΑΤΣΙ 2.079 2.600
ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ 2.200 2.353
ΑΓΙΑ ΒΑΡΒΑΡΑ 1.677 1.988
ΑΓΙΟΙ ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ 1.800 1.900
ΑΧΑΡΝΕΣ 1.250 1.413
ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ 1.786 2.600

 

ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ 2.344 2.586
ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ 2.256 2.800
ΚΑΛΛΙΘΕΑ 2.200 2.796
Π.ΦΑΛΗΡΟ 2.500 3.317
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΠΑΝΙΩΝΙΑ 2.716 3.182
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΤΕΡΨΙΘΕΑ 2.711 3.041
ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΑΙΞΩΝΗ 3.364 4.471
ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΚΕΝΤΡΟ 4.235 5.980
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΓΚΟΛΦ 4.393 6.706
ΑΝΩ ΒΟΥΛΑ 2.982 4.300
ΚΑΤΩ ΒΟΥΛΑ 3.391 5.474
ΒΟΥΛΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ 3.070 4.091
ΒΑΡΚΙΖΑ 3.438 4.483
ΒΑΡΗ – ΚΕΝΤΡΟ 2.594 3.519
ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ – ΚΑΒΟΥΡΙ 6.481 7.700
ΑΝΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ 3.000 3.800
ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ 2.890 3.900
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΟΛΥΜΠΙΑΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 3.708 3.978
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΓ.ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ 3.708 4.368
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΝΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ 2.775 3.000
ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΚΑΤΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ 2.794 3.471
ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ 2.088 2.816
ΔΑΦΝΗ 2.205 2.800
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΑΛΑΜΑΚΙ 2.836 3.708
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΥΘΗΡΙΩΝ- ΠΑΝΙ 3.505 4.022
ΑΛΙΜΟΣ – ΕΚΤΕΛΩΝΙΣΤΩΝ – ΕΦΟΡΙΑΚΩΝ 2.727 3.000
ΑΛΙΜΟΣ – ΑΜΠΕΛΑΚΙΑ 3.063 3.600
ΑΛΙΜΟΣ – ΑΝΩ ΚΑΛΑΜΑΚΙ 2.644 2.947
ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ 2.500 3.200
ΑΝΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ 2.381 3.415
ΚΑΤΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ 2.438 3.152
ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ – ΑΓ.ΜΑΡΙΝΑ 2.423 3.218
ΖΩΓΡΑΦΟΥ 2.529 2.898
ΒΥΡΩΝΑΣ 2.000 2.514
ΥΜΗΤΤΟΣ 2.200 2.477

 

ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣ ΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΓΚΑΖΙ 2.200 3.200
ΕΛΛΗΝΟΡΩΣΩΝ 2.752 3.050
ΜΕΤΣ 3.378 4.955
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 2.637 3.100
ΠΑΤΗΣΙΑ 1.952 1.963
ΚΟΥΚΑΚΙ 3.467 3.750
ΚΟΛΩΝΑΚΙ 6.588 9.471
ΠΑΓΚΡΑΤΙ 2.361 2.818
ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ 2.200 2.800
ΠΛΑΤΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ 1.438 1.882
ΚΕΡΑΜΕΙΚΟΣ 2.667 3.200
ΑΓΙΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ – ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΑΘΗΣ 2.500 2.800

 

ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ ΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΛΑΥΡΙΟ 1.222 1.644
ΝΕΑ ΜΑΚΡΗ 1.600 1.800
ΡΑΦΗΝΑ 2.000 2.500

 

ΠΕΙΡΑΙΑΣ – ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΠΕΙΡΑΙΑ ΚΑΤΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΑΝΩΤΕΡΗ

ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €

ΚΑΛΛΙΠΟΛΗ 1.700 2.400
ΠΕΙΡΑΪΚΗ 2.600 3.300
ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ 2.429 3.100
ΤΑΜΠΟΥΡΙΑ 1.720 1.850
ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ 2.629 3.137
ΜΟΣΧΑΤΟ 2.206 2.700
ΚΟΡΥΔΑΛΛΟΣ 1.667 2.326
ΝΙΚΑΙΑ 1.757 1.895
ΠΕΡΑΜΑ 1.477 1.750

Πηγή: E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, Διαμέρισμα 90τμ-110τμ 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

 

www.ert.gr



Πηγή: ert.gr